"Строители ждут резкого роста цен": рынок недвижимости в СМИ 27 февраля

"Проблема снижения ставок по ипотеке в России будет решена лишь после того, как будет решена проблема инфляции, заявил вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев, - пишет "Коммерсантъ". - По его данным, в ипотечный рынок в настоящее время вовлечено около 700 млрд. руб., около 15% приобретений недвижимости осуществляется с использованием ипотечных механизмов. Опубликованные вчера данные опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) показывают, что процентная ставка действительно считается населением наиболее важным фактором в определении доступности ипотеки. Но не менее важным фактором, ограничивающим развитие ипотечного рынка, судя по всему, является сам факт знакомства с ипотечными механизмами: как показали данные опроса, с 2006 г. базовые показатели знакомства граждан РФ с ипотекой практически не изменились. "Доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35% до 46%. Доля россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке, наоборот, сократилась с 44% до 36%". Доля полностью незнакомых с понятием ипотеки с 2006 г. не изменилась. При этом уверенный ответ на вопрос о том, что такое ипотека, дает более половины респондентов (57%) лишь в возрастной группе 24-31 год, в остальных группах населения подтверждают знакомство с ипотекой менее половины респондентов".

"Еще более интересны данные о географическом распределении ответов: информированность об ипотеке в двух крупнейших городах России меньше, чем в других крупных городах. "Более половины (61%) опрошенных жителей городов с населением более 500 тыс. человек и 53% жителей городов с населением 100-500 тыс. человек сообщили, что знают, что такое ипотека. При этом в Москве и Санкт-Петербурге так ответили только 48% опрошенных", - констатируют в НАФИ. Судя по всему, на данном показателе отразилась высокая стоимость жилья в мегаполисах: при его нынешнем уровне предметное знакомство жителей с ипотекой выглядит просто ненужным".

В Ленобласти качество дорог далеко от международных стандартов. Это еще один фактор, который становится препятствием для девелоперских проектов, пишет "Деловой Петербург". "Даже не плохое состояние дорог тормозит развитие территорий, а постоянные пробки. Наиболее проблемно московское направление, - полагает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития компании "Петербургская Недвижимость". - Есть города-спутники, вокруг которых развивается строительство, в том числе и крупных поселений. Пушкин, Петергоф, Ломоносов, Павловск. Но нет отдельной дороги, которая бы вела именно в один из этих городов. И поэтому те, кто там живет, а тем более те, кто будет жить (а жителей в поселках будет много), вынуждены простаивать в пробках вместе с автомобилистами, которые едут в Киев или в Москву по той же дороге. Пока эта проблема есть, развитие коттеджных поселков для постоянного проживания очень затруднено".

"Примерно то же думает Николай Лавров, заместитель директора ЗАО "Агентство "Бекар": "Если к участку нет хорошего подъезда, то спрос на него будет невысоким. Планы города и области по улучшению состояния дорог положительно сказываются на покупательской активности. Например, после улучшения выезда из города во Всеволожском направлении там стали строить больше коттеджных поселков. Недооцененными по причине сложности с подъездами я считаю Псковское и Новгородское направления. И спрос на эти районы падает. Еще одно недооцененное направление - дорога на Ивангород. Но у администрации области денег на строительство дорог не хватает. Они только ремонтируют старые дороги, а там, где нужно проложить новую, создают грунтовые насыпи. Застройщики самостоятельно также не имеют времени и средств на строительство подъездных путей к своим объектам".

"Коммерсантъ Санкт-Петербург" отмечает, что "строители ждут резкого роста цен". "Вчера на заседании правительства Петербурга президент Ассоциации риэлтеров Петербурга, вице-президент строительного холдинга Setl Group Вячеслав Семененко объявил чиновникам, что в 2008 году рост цен на жилье составит до 40%. Независимые от строительной отрасли аналитики полагают, что рост будет не столь резким и составит не более 25% на типовое жилье. А некоторые эксперты и вовсе указывают на то, что в строительной отрасли может случиться падение спроса, которое, при пессимистичном сценарии, может привести к кризису".

"Громкое заявление было сделано в ходе обсуждения итогов реализации федеральной программы "Доступное жилье" в 2007 году. За последние три недели, заявил Вячеслав Семененко, наблюдается рост цен в 5%, и "спрос - ажиотажный": по итогам года жилье может, по его прогнозу, вырасти на 40%. "Ажиотаж" он объясняет тремя причинами: ростом экономики, и следовательно, ростом покупательной способности горожан, фактором спекуляции (так, из-за мирового финансового кризиса многие брокеры выводят средства из ценных бумаг, вкладывая их в строительство), а также деятельностью самого правительства Петербурга, точнее, множеством социальных программ, для которых город массово выкупает квартиры с рынка".

"Генеральный директор агентства недвижимости "Итака" Сергей Галалу согласен с мнением господина Семененко. "По итогам 2008 года мы ожидаем рост цен на жилье 35-40% в долларовом эквиваленте. Среднемесячный рост цен в этом году составит 3%", - считает он. Столь высокий рост цен господин Галалу объясняет, прежде всего, инфляцией в стране, и лишь потом - сокращением предложений на рынке. По его оценкам, рост цен на жилую недвижимость в 2007 году (на начало декабря) составил 10-15% в рублях и более 20% в долларовом эквиваленте".

"Ажиотажный спрос и рост цен играют на руку строителям. Прошлогодний скачок цен на цемент и другие стройматериалы существенно сократил рентабельность их бизнеса, в результате строители заждались роста цен на недвижимость. Но эксперты, впрямую не зависящие от доходов на строительном рынке, более осторожны в прогнозах. "В элитном сегменте мы прогнозируем рост цен на 30-35%, рост цен в сегменте типового жилья составит 20-25%, - говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Полина Яковлева. - Конец 2007 года отмечен оживлением на рынке, в 2008 году рост продолжился: вместо традиционного для этого времени года роста в 0.5-1% в месяц, он составил 2,5-3,5%". В качестве причин она указывает дефицит качественного предложения, вызванный как недостатком свободных участков под застройку в т. н. prime location, так и уровнем реализуемых проектов".

"Однако не все участники рынка разделяют оптимистичный взгляд на развитие жилищного рынка. Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ, президент Гильдии управляющих и девелоперов, считает, что рынок может развиваться и по пессимистичному сценарию, в случае если мировой кризис продолжит развиваться и вызовет падение спроса на энергоресурсы, а значит, снижение доходов российских компаний и населения и, как следствие, снижение платежеспособного спроса, в том числе на жилье эконом-класса".

"Правительство вчера отрапортовало о резком росте ипотечных кредитов в городе, в 2007 году их было выдано почти 20 тысяч, но господин Ольховский напомнил, что, например, банк "Русский стандарт" заявил о прекращении в 2008-2009 году операций с ипотекой. Достаточно высока, по его мнению, вероятность того, что программы жилищного кредитования при неблагоприятной ситуации на мировых рынках начнут сворачивать и другие банки. "Значит, возникнут проблемы с финансированием строительства, застройщикам придется вкладывать собственные капиталы, которых нет в денежном выражении. Ведь в основном они вложены в новые земельные активы. А банки, в свою очередь, изменят подходы к оценке залогов и сократят кредитование строительной отрасли, - говорит эксперт. - И тогда возможен сначала ценовой спад, а затем банкротство ряда компаний, которые выстраивали неустойчивую финансовую политику". Полина Яковлева, впрочем, считает, что пока ипотека не способна оказывать существенного влияния на первичный рынок жилья. В среднем доля сделок, совершаемых с участием ипотеки, по ее данным, составляет 10-15% и увеличения до 20-25% не ожидается. "Главная причина - ужесточение условий предоставления кредитов, связанных с проблемами банков с ликвидностью. На первичном рынке жилья основным ценообразующим фактором остается соотношение спроса-предложения: пока предложение остается ограниченным, а спрос устойчив, на рынке будет наблюдаться плавное повышение цен на жилье", - полагает она. Впрочем, господин Ольховский также оговаривается, что падение спроса - лишь один из сценариев. Он полагает, что вполне возможен и более оптимистичный путь развития отрасли".

В другом материале это же издание пишет, что финляндский инвестиционный банк Evli приобрел 49,9% акций петербургской инвестиционно-консалтинговой компании "Аванко" у ее менеджмента. "Аванко" намерена вместе с Evli предлагать услуги для среднего бизнеса по выводу акций на шведскую биржу OMX, где финляндский банк является одним из лидеров торгов. Участники рынка считают, что банку нужен консультант на российском рынке недвижимости для фондов группы Evli, а также портфель контрактов с базой данных "Аванко".

"Недельный рост цен столичных "квадратов" не стал рекордным: если прежде они прибавляли за семь дней сразу по 100 долларов, то теперь "всего" по 75-80 "зеленых", - пишут, в свою очередь, "Новые известия". - Дороже всего покупателю обойдется квартира в кирпичной "сталинке" (около 5 450 долларов за метр) и в доме типа "монолит-кирпич" (на 200 "баксов" за квадрат дешевле). Но цены быстрее всего растут не на них, а на жилье в пятиэтажках с маленькими кухнями и 9-14-этажных панельных домах. Там оно дорожает даже в относительно спокойные для рынка дни более чем на 2% в неделю".

"Явно "нездоровую" в этом году ситуацию на столичном рынке жилья эксперты объясняют теми же причинами, что и в январе. Предстоящие президентские выборы порождают самые фантастические домыслы о готовящихся экономических реформах, главный из которых - усиливающиеся, несмотря ни на что, слухи о деноминации. Когда люди говорят, что уже видели новые деньги, и без того нервный рынок начинает по-настоящему психовать. К этому добавляются постоянные колебания на мировых фондовых рынках -в них мало кто что-нибудь понимает, но знает: "это плохо". В результате продавцы не торопятся, боясь прогадать на сделке - по данным аналитиков, свободного жилья в Москве так и остается до 15%, но оно на рынок не идет. Специалисты рынка недвижимости сдержанны в комментариях и настаивают, что надо подождать месяц-полтора, а главное - "пережить выборы". Только тогда, по их словам, можно будет строить долгосрочные прогнозы. Эксперты объяснили "НИ", что сложность в построении прогноза заключается в двух факторах. Во-первых, это цены на нефть, от которых в нашей стране зависит едва ли не все, в том числе и стоимость жилья. Удержатся они на 100-долларовой отметке - будет одна картина, не удержатся и резко упадут - другая. Во-вторых, очень многое зависит, как это ни странно, от Америки. Если США сумеют справиться с ипотечным кризисом, то напряжение и в России несколько спадет. Отечественный рынок очень шаткий - он перегрет, покупатели пока еще выкладывают огромные суммы за квартиры, но как долго это будет продолжаться - неизвестно. В чем г-н Теребков полностью уверен, так это в том, что в ближайшие недели рост цен не остановится".

"По прогнозам Российской гильдии риелторов, среднегодовые темпы подорожания жилья составят до 2% в долларовом исчислении. Особым спросом пользуются сейчас так называемые "хрущевки" и "брежневки", и в ближайшее время в этом смысле ничего не изменится. Большинство игроков на сегодняшнем рынке недвижимости - это люди, которые, приобретая жилье, фиксируют свои социальные возможности. И продавцы, и покупатели таких квартир, отмечают эксперты, - это представители среднего класса и малого бизнеса. Если этот прогноз (далеко, заметим, не самый смелый) сбудется, за год столичные квартиры подорожают как минимум на четверть".

Вместе с тем, как отмечает Business & Financial Markets, исследуя данные о московской жилой недвижимости, следует учитывать, что, "как правило, они не дают полной картины состояния рынка". "Многие компании, публикующие свои отчеты о стоимости столичного жилья, руководствуются исключительно сведениями о собственных продажах. Единой системы подсчета не существует, поэтому и покупателям, и девелоперам следует либо нанимать собственных аналитиков, либо внимательно анализировать публикуемые данные".

"О рынке московской жилой недвижимости любому наблюдателю приходится судить исходя из совокупности данных. Практика показывает, что доверять сведениям какой-то одной компании нельзя. Все дело - в несовершенной системе подсчета, и этот факт признают даже представители компаний, ведущих еженедельный мониторинг столичного жилья. Отсутствие общей методики приводит к тому, что порой данные от разных компаний сильно различаются. К примеру, по данным корпорации "Миэль", в январе этого года средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Москвы выросла на рекордные 5%, составив $5 737 за 1 кв. м, тогда как по данным компании МИАН, рост цен в сравнении с декабрем 2007 года был зафиксирован на уровне 3,6% (1 кв. м, по оценкам этой компании, в среднем стоил $5 110). Таким образом, разница в оценке составила около $600. "Данные разнятся прежде всего из-за того, что у каждой компании существует своя база данных, в основном формирующая выборку для анализа, а также критерии отнесения объектов к классам недвижимости, то есть собственная классификация. Сегодня общей базы по совершенным сделкам нет", - уверена Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties".

"И другие аналитики подобные отличия объясняют несовершенными методами оценки. "Во-первых, разные данные получаются от отсутствия единых методов и критериев оценки. До сих пор идут споры о классификации жилья. Так и неясно, по каким параметрам оценивать эконом- или бизнес-класс. Да и вообще само название "эконом-класс" в Москве уже звучит абсурдно. Необходимо помнить, что у игроков разная степень осведомленности. Отсюда и различия в оценках", - говорит аналитик компании "Комстрин" Олег Борисенко".

"Разная осведомленность на деле объясняется достаточно просто. Даже крупные риэлтерские компании относительно стоимости московского жилья делают выводы, исходя только из собственной статистики. По мнению гендиректора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, на рынке нет четкой формулировки тех или иных понятий: "Кто-то объем рынка принимает за оборот, таким образом оценивая объем продаж. Другие аналитики выводят показатели по структуре рынка, оценивая количество выставленных на продажу объектов. То же самое и с ценовой ситуацией. К примеру, можно принимать за единицу среднюю цену по дому, в то же время за единицу можно брать стоимость квартиры. Кроме того, в настоящее время на рынке не существует общепризнанной классификации объектов". Все это приводит к искажению данных, характеризующих состояние рынка. "Крупные риэлтерские компании при расчете показателей рынка могут использовать собственную базу данных продаваемых объектов. От этого в их статистике имеются определенные неточности, поскольку это не весь рынок", - полагает гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. При этом даже ведущие аналитики крупных риэлтерских компаний признают - их данные далеко не всегда позволяют адекватно судить о состоянии рынка. "В базе данных, например, вторичного рынка жилья, где каждая квартира экспонируется в отдельности, присутствуют еще и ошибки ввода - человеческий фактор. Оператор при вводе, например цены квартиры, может случайно добавить лишний ноль или, наоборот, сократить цифру на ноль. И получится не $4 тыс. за 1 кв. м, а $400. Но таких цен на рынке нет", - объясняет директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков".

"Правда, "очистку" данных от подобных статистических погрешностей, как правило, никто не проводит. Однако базы данных, по которым аналитики делают выводы относительно состояния рынка в целом, нередко бывают искажены и по другим причинам. "Довольно часто в них оказываются подмосковные квартиры, данные по которым портят статистику. Например, если речь идет об объекте в 15 минутах езды от "Выхино" или "Речного вокзала". Совершенно очевидно, что это в большей степени не московские квартиры. Хотя в случае с "Выхино" это может быть Жулебино (Москва) или Люберцы. Но далеко не все составители баз данных или аналитики такие объекты из выборки исключают, зачастую это просто невозможно", - констатирует Денис Колокольников. Поэтому крупные девелоперские компании предпочитают доверять собственным исследованиям. "При анализе жилой городской и загородной недвижимости мы основываемся на собственных уникальных базах данных, которые обновляются ежемесячно и содержат всю необходимую информацию. На основе анализа имеющихся данных мы составляем собственное представление о рынке столичной жилой недвижимости. Причина такого подхода заключается в том, что мы не можем полностью доверять данным какой-либо компании и утверждать, что полученные цифры соответствуют действительности", - поясняет директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Есть и более резкие суждения. "Данные по агентствам в компании изучаются, однако эта информация является для нас вторичной. Мы лишь принимаем к сведению то, что хотят донести до нас агентства", - констатирует руководитель управления маркетинга и развития группы компаний "Конти" Елена Калинина".

"Причины подобной подозрительности лежат на поверхности. Весной-летом прошлого года некоторые риэлтеры стимулировали покупательский спрос посредством определенной "корректировки" аналитических данных о рынке. По сведениям B&FM, отчеты нескольких риэлтерских компаний в период стагнации цен на столичном рынке жилья намеренно завышались на 1-1,5% ежемесячно ради повышения покупательского спроса. Однако на деле подобные методы результатов не принесли".

"Олег Репченко, руководитель аналитической службы IRN.ru: "По нашему мнению, при расчете среднего уровня цен на квартиры следует исключать элитное жилье, которое сильно искажает выборку и завышает среднюю цену. Если при расчете среднего дохода обычных москвичей включить доход десятка миллиардеров, то этот средний доход окажется раза в два выше реального. А это, очевидно, даст неадекватное представление о том, какие доходы имеет основная масса людей. В связи с этим значения нашего индекса обычно ниже (на 10-20%) средних цен других обозревателей".

"Геннадий Стерник, профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова: "Причин подобных различий много. Отдельно надо говорить о различиях в данных. Сведения риэлтерских компаний обычно ограничены выборкой проходящих через компанию объектов, их нерепрезентативностью относительно генеральной совокупности всех объектов рынка. Многое объясняется также различиями в методиках подсчета, которые обычно не описываются. Данные аналитиков и аналитических групп, которые тщательно собирают информацию о рынке, порой грешат тем, что в статистику включается сегмент элитного жилья, портящий всю картину. Поэтому я доверяю прежде всего собственным базам данных и расчетам, а также расчетам сертифицированных Российской гильдией риэлтеров аналитиков рынка недвижимости - тех, кто работает по проверенной нами единой методике. Кроме того, я иногда использую прием осреднения данных двух-трех сертифицированных аналитиков со своими данными. Это повышает достоверность оценки".

Работа торговой сети Ultra Electronics вновь парализована. Как стало известно газете "Коммерсантъ", Сбербанк, которому Ultra должна 220 млн. руб., добился в суде ареста имущества компании, хранящегося на двух складах. "Ultra, которая не в состоянии рассчитаться с кредиторами и поставщиками, намерена продать недвижимость в счет погашения кредитов, а также конвертировать долги поставщикам в акции Ultra".

"Столица позеленеет от обилия новых парков и скверов", - пишет "Российская газета". "Впервые в современной истории на дорогостоящей земле центра столицы мы будем строить не дома и торговые центры, а разбивать парки и скверы, - сообщил корреспонденту "РГ" префект ЦАО Москвы Сергей Байдаков. - Новые озелененные зоны появятся на месте сейчас сносимых ветхих домов, пятиэтажек, выводимых промышленных предприятий. Пока под них отрабатывается порядка пяти гектаров земли".